Ипотечната реформа, която може да отприщи следващия голям стимул в САЩ
Писателят е главен изпълнителен директор на Meredith Whitney Advisory Group
Ами ако ви кажа, че може да има безпрецедентна инжекция от стимули в икономиката на САЩ това няма да струва нищо на правителството и няма да добави 1 долар към националния дефицит? Още това лято предложен ход може да започне да отприщва почти $1 трилион в портфейлите на потребителите. До есента може да достигне 2 трилиона долара.
Миналия месец спонсорираната от правителството агенция за ипотечно финансиране Freddie Mac подаде предложение до своя регулатор, Федералната агенция за жилищно финансиране, за навлизане във вторичния ипотечен пазар, известен още като жилищни заеми. Това беше умен ход на Фреди и FHFA ще направи много добро, като го одобри. Въпреки над 32 трилиона долара собствен капитал в балансите на собствениците на жилища, много малка част от тях е използвана чрез жилищни заеми.
През 2007 г., точно преди финансовата криза, имаше над 700 милиарда долара собствен капитал неизплатени заеми. Днес има приблизително 350 милиарда долара. Оттогава цените на жилищата са се повишили с повече от 70 процента, така че защо жилищните заеми са намалели наполовина?
След финансовата криза банките активно намалиха ипотечните си експозиции. Bank of America, например, намали портфейла си от кредити за собствен капитал от над 150 милиарда долара през 2009 г. на 25 милиарда долара. А през 2022 г. повече от 50 на сто от жилищните кредити произхождат от нетрадиционни оператори. Тези небанкови дружества нямат баланси, за да държат заеми, както банките традиционно правеха, така че освен ако не могат да продадат заемите, които произхождат от Freddie, нейните колеги жилищни агенции Fannie Mae и Ginnie Mae или частни инвеститори, те не не ги създавам.
Има здрава и добре смазана машина за обезпечени с ипотека ценни книжа за първи ипотеки, в която Fannie, Freddie или Ginnie купуват ипотеки, обединяват ги и ги продават като обезпечени с ипотека ценни книжа на частни инвеститори на открития пазар , улеснен от фирми от Уолстрийт. Този процес драстично увеличава ликвидността на пазара. Нищо от тази ликвидност не съществува на втория ипотечен пазар.
Предложението на Freddie Mac може да промени всичко това и не може да дойде в по-подходящ момент. Повечето хора в САЩ усещат ударите на постоянната инфлация, но по-възрастните американци, живеещи с фиксиран доход, са засегнати особено тежко. Застрахователните разходи за собствениците на жилища са се повишили с над 11 процента за три години, докато те плащат повече данъци. Приходите от данъци върху имуществото в САЩ са се увеличили с 26 процента през последните три години.
Вероятно това е причината възрастните хора да са поели повече дългове от която и да било друга възрастова група през последните няколко години. Днес те държат 23 процента от всички потребителски дългове, удвоявайки дела си през 1999 г. Тези тенденции трябва да изглеждат нелогични, тъй като обикновено по-младите хора и по-възрастните хора биха били от двете страни на кривата на общия неизплатен потребителски дълг с по-малко дългове.
Преди финансовата криза така се разпределяше балансът на потребителския дълг. Сега почти половината от всички възрастни хора са изложени на риск от финансов шок с по-малко от шест седмици ликвидни спестявания. Това означава, че ако се сблъскат с неочаквани медицински разходи, внезапен ремонт на дома или бързо увеличение на данъците върху имуществото и застраховките, те нямат предпазна мрежа. Тази уязвимост прави по-възрастните хора силно възприемчива аудитория към продуктите за домашен капитал, при условие че са на разумна цена и сравнително лесни за достъп.
Предложеното предложение за втора ипотека/собствен капитал на Freddie Mac, ако бъде приложено ефективно, може да бъде спасителен пояс за тези домакинства, като им предлага финансова гъвкавост. Той определя насоки за защита както на кредитополучателя, така и на Freddie Mac, които вероятно ще бъдат моделът за бъдещи действия на Fannie Mae и Ginnie Mae. Freddie ще купува само вторите ипотеки на кредитополучатели, с които вече има първа ипотека, а комбинираното съотношение заем към стойност както на първата, така и на втората ипотека не може да надвишава 80 процента от стойността на имота. Текущото съотношение заем към стойност на ипотечния портфейл на Freddie е 52 процента. По този начин ние изчисляваме, че Freddie може да отключи 980 милиарда долара собствен капитал за собствениците на жилища.
Ако Fannie Mae и Ginnie Mac последват примера на Freddie Mac в закупуването на втори ипотеки, ние изчисляваме, че вторичният пазар на жилищни заеми може да надхвърли 3 трилиона долара. Чрез отварянето на пазара на секюритизация за вторични ипотеки не само повече институции биха били склонни да отпускат заемите, но и разходите за кредитополучателите значително биха намалели с повече доставчици на финансиране. Това също би осигурило голям стимул за икономиката и потребителите, които изглежда забавят темпото си, без да добавят нито стотинка към държавния дълг. Рядко съм виждал такъв истински печеливш сценарий за правителството, Уолстрийт и американския потребител.
